Das Erbbaurecht

Ein kurzer Überblick.

Grundstücke werden den Projekten im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt. Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf fremden Grund und Boden zu haben. Man erhält sozusagen "Eigentum auf Zeit". Durch unsere Satzung ist der Weiterverkauf der Grundstücke ausgeschlossen.

Das Erbbaurecht ermöglicht es uns die Grundstücke dauerhaft einer sozialen und ökologischen Nutzung zuzuführen. Dies geschieht durch die Projekt-Gruppen. Auf den Grundstücken können Wohnprojekte, Gewerbeeinheiten wie Kunstateliers, Handwerksbetriebe oder soziale Einrichtungen, wie Kindergärten oder Pflegegruppen realisiert werden. Für die Nutzung der Grundstücke wird ein Erbbauzins erhoben. Dieser wird für die Deckung der laufenden Kosten der Stiftung, für ihre gemeinnützigen Aufgaben und für die Finanzierung neuer Grundstücke eingesetzt.

Im Erbbaurechtsvertrag werden die Ziele des Projekts festgeschrieben. Dadurch wird eine dauerhafte Zwecksicherung des Gebäudes erreicht. Sollten die Nachfolger des Projekts das Gebäude einer anderen Nutzung, die mit der Ursprungsausrichtung nichts gemeinsam hat, zuführen wollen, tritt die Stiftung trias als Wächter der Ziele und Unterstützer*innen auf, um die Zweckentfremdung zu verhindern, bzw. neu zu vereinbaren. 

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht als modernes Instrument der Stadt und Bodenpolitik

In der klassischen Betrachtung regelt das Erbbaurecht die Beziehung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Handelt es sich beim Grundstückseigentümer um eine Kommune, so sollte die Gestaltung nicht allein dem Liegenschaftsamt überlassen werden. Zumindest in Deutschland ist festzustellen, dass die Finanznot der Städte diese zwingt, ihr Grundvermögen zum Höchstpreis zu verkaufen. Das ist finanzpolitisch zwar nachvollziehbar, für die Gestaltungsräume der Stadtplanung jedoch ein Desaster. Es stehen zunehmend weniger Baugrundstücke für öffentliche Interessen zur Verfügung und selbst Tauschgeschäfte sind „mangels Masse“ schwierig.

Weitere Informationen zur Bodenpolitik finden Sie auf unserer Boden-Themenseite.

Wozu nutzen wir das Instrument Erbbaurecht?

Das Eigentum an einer Sache schließt grundsätzlich alle Verfügungsrechte ein. Zu diesen Verfügungsrechten zählen das Nutzungsrecht, die Fruchtziehung, das Veränderungsrecht, das veräußerungsrecht und das Vererbungsrecht. Mit einem Erbbaurecht und durch den Erbbaurechtsvertrag werden diese Verfügungsrechte in spezifischer Weise zwischen Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber geregelt.


Der Erbbaurechtsnehmer erhält das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Gebäude auf einem nicht in seinem Eigentum befindlichen Grundstück zu haben. Er wird Eigentümer und Besitzberechtigter des vom Erbbaurecht erfassten Bauwerks. Für die Rechte der Nutzung des darunter liegenden Grundstücks leistet der Erbbaurechtsnehmer i.d.R. einen Erbbauzins. Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, soweit das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Damit erhält der Erbbaurechtsnehmer auch das unmittelbare Besitzrecht am gesamten Grundstück. Hierdurch ist der Erbbaurechtnehmer berechtigt, das gesamte Grundstück zu nutzen. Er darf dann nicht nur die Früchte seines eigenen Bauwerkes (z.B. Mieteinnahmen), sondern auch die des Grundstücks nutzen (z.B. Abernten der Obstbaumwiese). Veränderungsrechte des Grund und Bodens sind dagegen eingeschränkt und die Veräußerung desselben ist mangels Eigentum ausgeschlossen. Denn bezüglich des Grundstücks bleibt der Erbbaurechtgeber Eigentümer und unmittelbarer Besitzer. Der mittelbare Besitz berechtigt ihn dazu, dass er neben dem unmittelbaren Besitzer gegen Störer vorgehen kann, die den Besitz in unberechtigter Weise beeinträchtigen.


Bezüglich des Erbbaurechtes und des umfassten Bauwerkes sind dagegen die Rechte des Erbbaurechtsnehmers umfänglich, da er hier Eigentümer ist. Im Erbbaurechtvertrag werden allerdings in der Regel – mit Blick auf die beiderseitigen Interessen – Einschränkungen des Eigentumsrechtes vereinbart, so z.B. Regelungen zur Instandhaltung des Gebäudes sowie eine Zustimmungspflicht des Erbbaurechtsgebers bei Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechtes und bei wesentlichen baulichen Veränderungen. Des Weiteren werden i.d.R. gegenseitige Vorkaufsrechte eingeräumt. Nicht zuletzt kann eine bestimmte Nutzung vereinbar werden, um so die Projektziele zu sichern.

Stichhaltige Fragen und Antworten

Was ist ein Erbbaurecht? – Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche – somit übertragbare – Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Einzelheiten regelt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).


Wie entsteht ein Erbbaurecht? – durch einen notariellen Vertrag kann der Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht zugunsten eines Dritten bestellen. Das Erbbaurecht muss im Grundstücks-Grundbuch in Abteilung II (Rechte und Pflichten) an rangerster Stelle eingetragen werden. In der Folge entsteht ein zweites Grundbuch für das Erbbaurecht.


Zweckbestimmung – Ein Erbbaurecht wird für einen bestimmten Zweck vergeben. Dieser kann sehr weit gefasst sein, z.B. „wohnbauliche Nutzung“, kann aber auch sehr eng definiert werden, z.B. „Nutzung für einen Waldorfkindergarten“. Je enger die Definition gefasst ist, umso eingeschränkter ist natürlich die Handelbarkeit des Erbbaurechts.


Laufzeit – Sie beträgt meist zwischen 30 und 99 Jahren und ist frei vereinbar. Um ein Erbbaurecht beleihen zu können, benötigen die finanzierenden Banken ausreichend lange Laufzeiten.


Erbbauzins – Der Erbbauzins berechnet sich in der Regel nach dem Grundstückswert. Dieser wird mit einem Satz von vier bis fünf multipliziert. Es sind aber auch andere Vereinbarungen möglich. Vom Festbetrag bis zu einem Anteil an den Einkünften aus dem Erbbaurecht.


Anpassung des Erbbauzinses (Wertsicherung) – Durch die Festschreibung des Erbbauzinses partizipiert der Grundstückseigentümer nicht mehr an möglichen Bodenwertsteigerungen. Der Erbbaurechtsgeber hat Interesse daran, seine Einnahmen inflationsstabil zu gestalten. In aller Regel wird daher heute eine Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex, festgestellt vom Statistischen Bundesamt, vereinbart. Eine Anpassung darf frühestens alle drei Jahre erfolgen.


Was ist ein Heimfall? – Den Heimfall, der nicht verwechselt werden darf mit dem regulären Vertragsende, kann der Grundstückseigentümer ausrufen, wenn der Erbbaurechtsnehmer seinen Vertrag nicht erfüllt. Sei es durch Nichtzahlung von Erbbauzinsen oder durch einen Verstoß gegen die Zweckbestimmung des Vertrages. In diesem Fall kann der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechtes auf sich selbst verlangen, muss aber die im Vertrag genannte Entschädigung leisten. Diese kann von Null bis zum vollen Verkehrswert reichen. Eine Entschädigung von 2/3 des Verkehrswertes ist häufig.


Was geschieht bei Vertragsende? – Meist wird der Vertrag verlängert. Die Konditionen der Verlängerung sind frei verhandelbar. Der Grundstückseigentümer kann das Gebäude aber auch übernehmen – auch hier gegen eine Zahlung der im Vertrag festgehaltenen Entschädigung.


Wie wird die Entschädigung festgesetzt? – Die Umstände der Erbbaurechtsvergabe bestimmen die Entschädigung. So gibt es Kommunen, welche Gebäude zur Verfügung stellen, nach Ablauf aber keinerlei Entschädigung dafür bezahlen. Im sozialen Wohnungsbau muss mindestens eine 2/3-Entschädigung vereinbart werden. Ansonsten ist die Höhe der Entschädigung Verhandlungssache. Meist wird man die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens durch einen vereidigten Sachverständigen vereinbaren, um ohne Konflikte zu einem angemessenen Wert zu gelangen.


Einfluss des Eigentümers während der Vertragslaufzeit – Der Grundstückseigentümer hat nach Vertragsschluss nur noch wenige Eingriffsmöglichkeiten. Seine Zustimmung ist in der Regel erforderlich für eine Beleihung des Erbbaurechts und für baugenehmigungspflichtige Maßnahmen.


Vorkaufsrechte – Dem Erbbaurechtsnehmer kann für das Grundstück, dem Erbbaurechtsgeber für das Erbbaurecht ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden.


Eigentumswohnungen auf Erbbaurecht? – Ja, kein Problem. Es gibt auch ein Wohnungserbbaurecht.


Erbbaurecht und Finanzierung – Ein Erbbaurecht kann beliehen werden. Die Banken ermitteln für Erbbaurechte in gleicher Weise „Beleihungswerte“ wie für Volleigentum. In der Regel werden jedoch circa zehn Prozent Abschlag vorgenommen, weil das Erbbaurecht bei Käufern nicht sonderlich beliebt ist und die Verkaufsfähigkeit sich dadurch mindert.